Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti ureja ravnanje s stvarnim premoženjem države in stvarnim premoženjem samoupravnih lokalnih skupnosti.
Stvarno premoženje so:
- nepremičnine in
- premičnine.
Ravnanje s stvarnim premoženjem:
- razpolaganje s stvarnim premoženjem,
- upravljanje stvarnega premoženja in
- najemanje premoženja
Upravljanje nepremičnega premoženja obsega zlasti:
1. skrb za pravno in dejansko urejenost,
2. investicijsko vzdrževanje,
3. pripravo, organiziranje in vodenje investicij v vseh fazah investicijskega procesa,
4. oddajo v najem,
5. oddajo v brezplačno uporabo in
6. obremenjevanje s stvarnimi pravicami.
Za prve tri aktivnosti upravljavec lahko deluje V SVOJEM IMENU. Za zadnje tri aktivnosti upravljavec deluje V IMENU IN ZA RAČUN LASTNIKA.
Kdaj lahko upravljalec nastopa v imenu lastnika in kdaj v svojem imenu
Upravljavec pri razpolaganju s premoženjem (prodaja, odsvojitev, vlaganja) NASTOPA V IMENU LASTNIKA (občine ali države) Račun izda: - LASTNIK SAM ali - UPRAVLJAVEC V NJEGOVEM IMENU
Upravljavec pri oddajanju nepremičnega premoženja v najem, oddajanju v brezplačno uporabo in obremenjevanju premoženja s stvarnimi pravicami NASTOPA V IMENU LASTNIKA (občine ali države) Račun izda: - LASTNIK SAM ali - UPRAVLJAVEC V NJEGOVEM IMENU
Upravljavec v ostalih primerih (skrb za pravno in dejansko urejenost, investicijsko vzdrževanje, pripravo, organiziranje in vodenje investicij v vseh fazah investicijskega procesa LAHKO NASTOPA V SVOJEM IMENU (računi se glasijo nanj). Je pa v tem primeru potrebno upoštevati tudi dejansko stanje posameznega primera.
Pomembno
- Najemnina od oddaje stvarnega premoženja v najem je prihodek proračuna države ali občine, ki je lastnik premoženja.
- Praviloma najemnina ne vsebuje le stroškov najema, ampak tudi druge stroške.
- Priporočljivo je , da se že v naslovu pogodbe določi, da gre hkrati za najemno pogodbo in pogodbo o plačili obratovalnih stroškov, v sami pogodbi pa se določi obseg najemnine in obseg preostalih stroškov.
- Pogodba mora zajemati tudi določila glede zavarovanja nepremičnine.
- Pri evidentiranju najemnih razmerij v poslovnih knjigah je bistven podatek, kdo je lastnik opredmetenih sredstev.
- Vse evidence se zagotavljajo le na kontih stanja, na terjatvah in obveznostih.
- Račun za najem oziroma uporabo predstavlja terjatev do najemnika.
- Upravljalec na drugi strani vzpostaviti obveznost do lastnika sredstev, države ali občine za prejeta sredstva iz naslova najemnin in uporabnin.
- Prihodki iz najemnin se pri lastniku evidentirajo kot prihodki iz premoženja v okviru konta 7103 – Prihodki od premoženja, ko je terjatev plačana.
- Dejanski stroški (voda, elektrika, ogrevanje,….) so po naravnih vrstah evidentirani pri javnem zavodu.
- V kolikor obratovalni stroški ne „ostanejo“ pri upravljavcu, lastnik za pokrivanje stroškov javnemu zavodu nakaže tekoči transfer (kotno 413302 – Tekoči transfer v javne zavode – za izdatke za blago in storitve).
- Za nakazilo transferja potrebuje ustrezna sodila.
- Če upravljavci nastopajo v svojem imenu, morajo voditi davčne knjige, evidence izdanih računov in evidence prejetih računov pri sebi.
- Če upravljavci nastopajo v tujem imenu, se vsi računi glasijo na lastnika osnovnih sredstev, posledično pa se vse evidence izdanih in prejetih računov zagotavljajo v davčni knjigi lastnika, in ne javnega zavoda ali javne agencije.
